Amortizácia

Amortizácia je postupné umorovanie dlhu — proces, ktorým sa z požičanej sumy krok po kroku dostanete na nulu. Každá splátka má dve časti: jednou zaplatíte úrok, druhou znížite dlh.

Zaujímavé je, že hoci sa splátka nemení, jej vnútorné zloženie sa mení každý mesiac.

Ako to funguje

Poradie je vždy rovnaké. Najprv sa z aktuálneho zostatku vypočíta úrok:

$$\text{úrok} = \text{zostatok istiny} \times \frac{\text{ročná sadzba}}{12}$$

Čo zo splátky zostane, ide na istinu:

$$\text{úmor istiny} = \text{splátka} - \text{úrok}$$

Nový zostatok je základom pre ďalší mesiac. A tu vzniká ten posun: nižší zostatok znamená nižší úrok, takže z rovnako veľkej splátky zostane viac na dlh. Ten klesne rýchlejšie, úrok sa opäť zníži — a efekt sa zrýchľuje.

Ako sa mení pomer

Hypotéka 150 000 €, sadzba 4 %, splatnosť 30 rokov, splátka 716,12 € po celý čas:

V prvej splátke ide na dlh 216 €, v poslednej 714 € — z tej istej sumy. Prvých desať rokov splatíte necelých 32 000 € z dlhu, posledných desať skoro 71 000 €.

Prečo na tom záleží

Amortizácia vysvetľuje pocit, ktorý má takmer každý s novou hypotékou: „platím a platím, a dlh nikde." Nie je to omyl vo výpise. Úrok sa počíta z toho, čo dlhujete, a na začiatku dlhujete najviac.

Zároveň to hovorí niečo praktické — mimoriadna splátka má na začiatku oveľa väčší efekt než na konci. Ide celá na istinu, a keďže zníži základ, z ktorého sa počíta úrok, ušetrí vám peniaze v každom nasledujúcom mesiaci. Čím skôr, tým dlhšie sa to nabaľuje.

Rovnaký mechanizmus stojí za anuitnou splátkou, teda tou, ktorá zostáva po celý čas rovnaká.

Na čo si dať pozor

Polovica času neznamená polovica dlhu. Po pätnástich rokoch tridsaťročnej hypotéky nemáte splatenú polovicu. Pri našom príklade zostáva dlžných zhruba 97 000 € zo 150 000 €.

Pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje zostatok, nie počet rokov. Koľko vám z predaja zostane, závisí od nesplatenej istiny — a tá klesá pomalšie, než sa zdá.

Vyskúšajte si to

Hypotekárna kalkulačka vypíše celý amortizačný plán, splátku po splátke, takže presne uvidíte, kedy sa pomer prevráti. V kalkulačke predčasného splatenia si porovnáte, o koľko sa plán skráti, keď pridáte mimoriadnu splátku.