Koľko mi banka požičia? Hypotéka podľa príjmu

Koľko vám banka požičia, neurčuje banka sama. Na Slovensku to obmedzujú pravidlá Národnej banky Slovenska: splátky nesmú vziať príliš veľkú časť príjmu (DSTI) a celkový dlh nesmie byť príliš veľký v pomere k ročnému príjmu (DTI). Kalkulačka spočíta oba limity a ukáže, ktorý z nich vo vašom prípade rozhoduje.

Od čistého príjmu domácnosti sa odpočíta životné minimum všetkých jej členov. Zo zvyšku môžu splátky všetkých úverov tvoriť najviac 60 %. Splátka novej hypotéky sa posudzuje pri sadzbe vyššej o 2 percentuálne body, najviac 6 %, a z nej sa spätne vypočíta úver. Druhé pravidlo hovorí, že celkový dlh môže byť najviac 8-násobok ročného čistého príjmu. Platí nižšia z oboch súm.

Banky na Slovensku nesmú požičať viac, než dovoľuje opatrenie Národnej banky Slovenska. Rozhodujú tri čísla a životné minimum, ktoré sa od príjmu odpočíta ako prvé.

Sumy životného minima platia od 1. júla 2026 do 30. júna 2027. Banka môže postupovať prísnejšie, nikdy nie miernejšie, a malý podiel úverov smie poskytnúť s výnimkou z limitov: s tou kalkulačka nepočíta.

• S: najvyššia povolená splátka, teda 60 % z príjmu po životnom minime mínus splátky iných úverov
• i_s: mesačná sadzba po stresovom teste (ročná sadzba plus 2 p. b., najviac 6 %, delená dvanástimi)
• N: počet mesačných splátok, teda splatnosť v rokoch krát 12
• P: čistý mesačný príjem domácnosti; 8 · 12 · P je osemnásobok ročného príjmu

Maximálny úver ešte neznamená, že si kúpite nehnuteľnosť v tej istej hodnote. Banka spravidla financuje najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok musíte zaplatiť z vlastných zdrojov. Preto kalkulačka ukazuje aj orientačnú cenu nehnuteľnosti pri 20 % vlastných zdrojov. Koľko bude stáť samotné splácanie, vrátane celkového preplatku a splátkového kalendára, vypočítate v hypotekárnej kalkulačke.

Výsledok je strop, ktorý pravidlá vôbec pripúšťajú. Pri nižších príjmoch a bežných sadzbách zvyčajne rozhoduje DSTI, pri vysokých príjmoch DTI. Či si takú splátku naozaj chcete dovoliť, je iná otázka: limit 60 % počíta s tým, že zvyšok príjmu po životnom minime stačí na všetko ostatné.

• Pravidlá NBS: DSTI 60 %, stresový test +2 p. b. (najviac 6 %), DTI 8-násobok ročného príjmu.
• Životné minimum platné od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027.
• Ročný príjem je dvanásťnásobok mesačného, bez trinásteho a štrnásteho platu.
• Anuitné splácanie s mesačnými splátkami a konštantnou sadzbou.
• Výnimky z limitov, ktoré banky smú uplatniť na malý podiel úverov, sa nezohľadňujú.

• Zadanie hrubej mzdy namiesto čistej. Banka posudzuje čistý príjem, ktorý vám príde na účet.
• Zabudnutie na iné úvery. Leasing, spotrebný úver aj kreditná karta znižujú limit DSTI aj DTI.
• Považovanie výsledku za odporúčanie. Maximum, ktoré pravidlá dovolia, nemusí byť suma, ktorú je rozumné si požičať.
• Prehliadnutie vlastných zdrojov. Úver spravidla pokryje najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšok musíte mať.