Vyššia splátka vs. dlhšia splatnosť hypotéky
Koľko naozaj stojí nižšia mesačná splátka, keď sa splatnosť predĺži o desať rokov.
Prečo je dlhšia hypotéka drahšia?
Pri hypotéke si okrem sumy a sadzby vyberáte aj splatnosť a práve tá rozhoduje o výške mesačnej splátky. Predĺženie splatnosti splátku zníži, čo znie ako úspora. Tento nástroj ukazuje, čo sa za tým skrýva: koľko navyše za nižšiu splátku zaplatíte za celý život hypotéky.
Úrok sa nepočíta z pôvodne požičanej sumy, ale z toho, čo ešte dlhujete. Každá splátka sa preto delí na dve časti: jedna pokryje úrok za uplynulý mesiac, druhá zníži dlh. A tu je celý vtip: pri nižšej splátke ostane na zníženie dlhu menej.
Dlh teda klesá pomalšie, takže v ďalšom mesiaci sa úrok počíta z vyššieho zostatku. A navyše to celé trvá dlhšie. Nižšia splátka teda platí úrok z vyššieho dlhu počas dlhšieho času: obe veci hrajú proti vám naraz.
Nižšia splátka ≠ lacnejšia hypotéka
Mesačná splátka a cena hypotéky sú dve rôzne veci. Splátka hovorí, koľko vás bývanie zaťaží každý mesiac. Cenu hypotéky určujú zaplatené úroky a tie s dlhšou splatnosťou rastú, aj keď splátka klesá.
Predĺženie splatnosti nie je zľava, je to odklad. Za pohodlnejší mesačný rozpočet platíte úrokmi navyše.
Jednoduchý príklad
Odkiaľ sa berie mesačná splátka
Splátka je anuitná: počas celej splatnosti rovnaká. Vypočíta sa tak, aby presne za N mesiacov splatila istinu aj všetok úrok:
P je požičaná suma, i mesačná sadzba (ročná delená dvanástimi) a N počet splátok. Menovateľ rastie s počtom splátok čoraz pomalšie a práve preto splátka pri predĺžení splatnosti klesá oveľa menej, než by človek čakal. Zdvojnásobenie splatnosti zďaleka neznamená polovičnú splátku.
Kedy má dlhšia splatnosť zmysel
Nižšia mesačná splátka nie je zľava, je to odklad. Za pohodlnejší mesačný rozpočet platíte úrokmi navyše. To ale neznamená, že kratšia splatnosť je vždy správna voľba: vyššia splátka znižuje mesačnú rezervu a v zlom mesiaci môže byť problémom. Rozhodujúce je, čo s ušetreným rozdielom urobíte, ak ho miniete, dlhšia hypotéka vás naozaj stojí viac; ak ho dôsledne investujete, výsledok závisí od dosiahnutého výnosu.
Časté chyby
Súvisiace nástroje
- Hypotekárna kalkulačkaSplátka, celkový preplatok a splátkový kalendár pre konkrétnu hypotéku.
- Predčasné splatenie hypotékyČo urobí mimoriadna splátka s dĺžkou splácania a so zaplatenými úrokmi.
- Investovať vs. splatiť hypotékuRovnaká otázka o voľných peniazoch, len s jednorazovou sumou namiesto splátky.
- Nájom vs. hypotékaO krok skôr: má vôbec zmysel brať si hypotéku, alebo zostať v nájme?
Súvisiace pojmy
Súvisiace témy
Pojmy, ktoré sa v tomto výpočte objavujú
- AnuitaSéria pravidelných platieb rovnakej výšky v rovnakých intervaloch. Pri úvere je to splátka, ktorá sa počas celého splácania nemení.
- AmortizáciaPostupné splácanie dlhu pravidelnými splátkami. Každá splátka pokryje najprv úrok a až zvyškom znižuje istinu: pomer medzi nimi sa v čase mení.
- IstinaSuma, ktorú ste si naozaj požičali a ktorú musíte vrátiť. Úrok je cena za jej požičanie a počíta sa vždy z toho, čo z istiny ešte zostáva.
- Úroková mieraCena za požičané peniaze vyjadrená v percentách za rok. Hovorí, koľko zaplatíte navyše, ak si požičiate alebo koľko dostanete navyše, ak peniaze požičiate vy.
- RPMNRočná percentuálna miera nákladov. Jedno číslo, ktoré vyjadruje celkovú cenu úveru vrátane poplatkov a preto sa podľa neho úvery porovnávajú lepšie než podľa úrokovej sadzby.
Kalkulačky, ktoré na to nadväzujú
- HypotékaVypočítajte mesačnú splátku hypotéky, celkový preplatok a LTV: s amortizačnou tabuľkou, mimoriadnymi splátkami a porovnaním scenárov.
- Predčasné splatenieZistite, koľko môžete ušetriť mimoriadnou splátkou hypotéky a či sa viac oplatí skrátiť dobu splácania alebo znížiť mesačnú splátku.
- Zložené úročenieVypočítajte, ako narastie vaša investícia pri zloženom úročení: vrátane pravidelných vkladov, vplyvu inflácie a rozpisu po rokoch.