Istina

Istina je samotný dlh — suma, ktorú ste si požičali a ktorú musíte banke vrátiť. Všetko ostatné, čo počas splácania zaplatíte, je cena za to, že ste si ju mohli požičať.

Pri hypotéke sa istina a úrok splácajú súčasne, v jednej splátke. Preto sa ľahko stratí prehľad, koľko z dlhu ste už naozaj umorili.

Štyri čísla, ktoré si ľudia mýlia

Pri úvere sa točia štyri rôzne sumy a každá znamená niečo iné:

Výška úveru je to, čo vám banka schválila a vyplatila. Pri našej hypotéke 150 000 €.

Istina je nesplatená časť tohto dlhu. Na začiatku sa rovná výške úveru, potom každý mesiac klesá.

Úrok je cena za požičanie. Nie je súčasťou dlhu — je to platba navyše, ktorá dlh neznižuje.

Celková zaplatená suma je všetko, čo za celý čas pošlete banke. Pri 150 000 € so sadzbou 4 % na 30 rokov je to 257 804 € — teda o 107 804 € viac, než ste si požičali.

Ako to funguje

Úrok sa počíta zo zostávajúcej istiny, nie z pôvodnej sumy úveru:

$$\text{úrok za mesiac} = \text{zostatok istiny} \times \frac{\text{ročná sadzba}}{12}$$

Zvyšok splátky ide na istinu. A práve tu býva prekvapenie.

Prvá splátka zblízka

Hypotéka 150 000 €, sadzba 4 %, splatnosť 30 rokov. Mesačná splátka vychádza na 716,12 €.

Prvý mesiac sa úrok počíta zo 150 000 €:

150 000 € × 4 % ÷ 12 = 500,00 €

Na istinu teda zostane len 216,12 €.

Pošlete banke 716,12 €, ale váš dlh klesne zo 150 000 € na 149 783,88 €.

Prečo na tom záleží

Zaplatená splátka a znížený dlh nie sú to isté číslo. Za prvý rok pošlete banke 8 593 €, ale istina klesne len o 2 642 € — zvyšok bol úrok.

Presne preto sa v prvých rokoch hypotéky zdá, že dlh takmer nehýbe. Nie je to chyba ani podvod, len dôsledok toho, že úrok sa počíta z vysokého zostatku. Ako istina klesá, klesá aj úrok a čoraz väčšia časť rovnakej splátky ide na dlh. Tomuto postupnému presúvaniu sa hovorí amortizácia.

Istina je zároveň jediné číslo, na ktoré má zmysel útočiť. Mimoriadna splátka ide celá na ňu — a keďže znižuje základ, z ktorého sa úrok počíta, ušetríte aj na všetkých budúcich mesiacoch.

Na čo si dať pozor

Splátka 716 € neznamená, že dlh klesol o 716 €. Toto je najčastejšie nedorozumenie. Vždy sa pozerajte na zostatok istiny vo výpise, nie na to, koľko ste poslali.

Nízka splátka nie je to isté ako lacný úver. Predĺženie splatnosti splátku zníži, ale istinu splácate pomalšie — a z vyššieho zostatku platíte úrok dlhšie. Celkovo preplatíte viac.

Vyskúšajte si to

V hypotekárnej kalkulačke uvidíte amortizačnú tabuľku, teda rozpad každej splátky na úrok a istinu. V kalkulačke predčasného splatenia si prepočítate, koľko ušetríte, ak istinu znížite mimoriadnou splátkou.